高攀不起的光谷东如今楼盘降价送装修送车位都难卖

admin 2024-09-20 07:00:13

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，请问新城璞樾门第的房子，95折精装修送车位，投资可入么？算下来均价1.65-1.7万

回答：你好，新城的位置不太好，离地铁比较远，车位不能转让。现在降价是因为新城出了点问题，需要快速回款。隔壁的绿地二手价格也才1.4-1.5左右。单价1.65如果是正常楼层，可以考虑，如果是顶天立地就一般般了。

提问：房姐，佛山放开限购了，怎么解读？

回答：深圳上涨之后，周边城市早就坐不住了广州、深圳、中山、东莞都在搞事情，大批强二线一直都是中专可秒落户买房，珠三角落后了。广佛一体化之后佛山迅速翻翻了，价格不便宜。佛山在分级排行里只能算及格线，大概率平均涨幅。

2020年趋势是更多城市会放开限购，房价稳中有升。

提问：江岸学区关注育才本校和长椿街，子弹60左右，只能看看老破小，或者1居小户型。房姐，请问买了这样的学区房，一定能上得了对口的学校吗？我听说这两学校有钱也不一定能上啊。还有就是没钱没势的家庭，读这样的学校，老师会不会对孩子不关心？小孩在学校会不会很自卑？我现在在犹豫，经济实力不是很强大的前提下，要不要花大代价让孩子挤进富人圈读书

回答：面子也是商品。对中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。

人生的赛道是人生，而不是奥数、考试、大学、工作等。人生的目标总的概括涉及到两大方面：自我的个体愉悦基因和家族的延续人们之所以努力上培训班，不断考试，比拼学校，职场打拼...

除了些许的成就感满足，首要的目标都是为了赚钱。有了更好的收入，才能住更好的房子，享受美食，消费更多的更好的商业服务，获得愉悦补充心力对劳动的付出颁发满足感。有了更多的收入以及持续收入的机制，才能扎根筑巢，寻找配偶，组建家庭，养育后代，为后代保驾护航。

遗憾的是，中产阶级在认知上的局限，让他们无法看到事情的全貌，无法及时了解事情的变化。

当富农投身工厂主时，他们还在努力经营农场；

当开厂迈入红海时，他们还在拼命投身「实业」；

当高考扩招十倍时，他们还以为大学生是天之骄子；

当市场经济群星绽放时，他们还在逼迫小孩争取一份职场的铁饭碗。

经营农场，投身实业，考大学，争夺铁饭碗...中产阶级的家长们就像一颗颗螺丝钉，总是轻易被塞进别人早已准备好的位置，并把自己的子女也投身其中。

他们意识不到的是，获取财富的方式一直在变化，自己时代的路线和子女的时代已经天差地别了，而子女在小学时代所拼的路线，上了大学也许就不再适用于这个社会了。

农耕社会状态的稳定持续，是大多数中产阶级思维固化的先天起因。

人生的赛道是人生，是生存的能力和获得财富的能力，没有任何具体的工作可以长久为你获得财富。

提问：万能的房姐：首先得表达对您由衷的敬佩之情，您对社会全面洞察之深度堪称智者。我急需得到您的指点：一家三口，女儿名校毕业，大概率可以落户北、上、广、深；武汉有房四套（古田金地自住，东方夏威夷豪装联排，古田还建房两套【不占房票】，子弹500，自住房目前不想改了变，如何优化组合布局好投资。因为原来一直沉迷工作，对房产投资了解甚少，希望能得到您比较详细的解答，谢谢

回答：你好，如果能落户北京，首选北京。北京户口门槛远远高于其它城市。子弹500，可以优先考虑北京，深圳已经涨起来了，北京涨幅会跟上，经济规律只会迟到，不会缺席。

年底是比较好的淘笋时机。武汉在古田的仓位太重，古田属于汉口主城区涨幅落后板块，建议出手2套做裂变。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，我跟先生准备投资房产，预算总价是320万，预计周期5-8年，看好南沙明珠湾板块的灵山岛上的盘。今年年底只开了4个盘：金科博翠、绿城柳岸晓风、金茂湾灵山岛、越秀天悦江湾，折后售价2w8-3w2。本来想买江景房，但金科现在的一线江景已经是3w3-4.0w了。绿城准备开盘，第一波只有30户高层望江房。如果抢不到江景房，都是非江景的话，越秀天悦的95复式户型挺吸引我，18层总价313，不知道对比岛上其它盘，是否值得入手？南沙放开限购后，房姐怎么看呢？我想拿100万出来，在万顷沙入一个1w单价的源昌花园？是否可以？横沥和万顷沙都有18号线枢纽站，灵山岛离横沥站最近，源昌离万顷沙站最近。

回答：你好，南沙，广州的亲儿子，人少，地多，供应大，产业不足，这是弊端，所以不确定性大。投资万顷沙暂时有点儿早，聚焦在蕉门河，灵山岛，横沥岛尖，会好一些。

预算320，其实可以考虑买广州上车盘，租售比流通性会更好。

提问：美丽的房姐，本人房产知识小白，居住地湖北襄阳，前段时间无知入坑买了武汉汉南时代新城的127平的三房，买完后才关注到房姐非常不看好汉南，本人可以长期持有，请问如何解套，另外本人在湖北襄阳紫荆花园有一套6+1顶楼的150平米的复式房，本人没卖过房，请教如何卖房能实现利益最大化，谢谢房姐了

回答：你好，汉南属于武汉的远郊区，人口导入差很多。虽然通了地铁，但人口反向输送，一直属于补涨区，即使下一波行情来了，涨幅也比主城区差很多。恒大支持无理由退房，就算你住进去了，也可以退房的。

尽早退掉，投资需要断舍离。

如何把房子卖出高价，详见知识星球内部资料《卖房科技树》

提问：房姐你好，新人首问，请指点迷津！我与爱人在深圳，双方深户，两个小孩，我在体制内，未买房，sfsd，现住单位廉租公寓房。我的父母和弟弟都是深户，父母有一套房在罗湖区芳春花园，弟弟无房。打算在沙井投资，子弹150至180。但未来可能会分配福利性住房，应该是那种公租房性质的，或者以租代售，先租给你若干年，后面再补差价取得产权。享受的前提是名下无房，分配面积与家庭人口数相关。现在很犹豫：如果我买了沙井的商品房，因政策不能享受福利房了。如果等福利房，则与城市红利再次错过。1.如果想兼顾二者，应该JLH？2.沙井的新盘，二手房有什么好推荐的吗？3.统建楼、村委集资房可以考虑吗？有哪些推荐？谢谢！

回答：1.是的，想二者兼顾只能JLH

2.沙井性价比高的楼盘，详见知识星球内部分享。

3.深圳小产权房产是个细分市场，看安全性、价格、区域、回报率。最好的一类是选口岸附近的小户型，可以租抵供。小产权如果运作不好租金也不怎么样，而且又没有杠杆。除非你批发一整栋，做大规模，类似酒店。我不怎么研究小产权，本质看涨楼市不看租金。

提问：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子弹不到30万（首套房贷款还剩42万）有什么好的渠道和操作手法，去融资再去投资一套房。感谢！

回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》

提问：房姐,坐标北京,有一套大兴地铁旁的老破小,老公是北京户口,我不是。老破小准备出售,还完贷款还剩100万左右。我在北五环的东升科技园上班,公司附近租的房子。大兴的房子空着。两个人收入税后差不多4万。但因父亲生意失败,替还贷款2万/月,还要还3年。没孩子，也不准备要，所以学区房无所谓，主要考虑：要么升值，要么自住。有车，地铁不是主要出行工具。想问1.年前出售的势头来看,市场稍有回暖,但价格还没上去，换房合适吗? 2换房两个选择，大兴天宫院区域的新楼盘还是您在其他回答中提到的东四环到东五环淘笋。3北京商住房如果单纯的自住,可入吗?必须全款吗?

回答：北京最近成交量明显回升，笋盘消失的速度加快，不排除明年初会有一波小阳春。现在置换是个不错的时机，把房子挂出来，同时淘笋。把星球内部资料《卖房科技树》用上。

生物天宫院属于郊区的最后一站，卫星城的边缘。大兴线四号线沿线，如果是从11年到15年这段时间买入，还是很赚的，刚好处于一个城乡结合部变成市区的阶段，很快翻两倍二倍。现在的生天板块，处于涨幅完成期，次新基本都有10%溢价，大牌开发商溢价可能有30%以上。凯德和新机场的完成，可以帮助这30%筑基，也许还有30%的兴奋泡沫，但是对我们而言，现在价格实在太高，要不要买，还是看价格。

你工作在东升科技树，考虑居住半径回龙观东大街才是首选。子弹100，总价250-300万左右，血海片区，性价比最高的板块详见知识星球内部分享。

商住是坑，千万别碰。

提问：房姐，可否分析一下碧海是否适合投资+自住？谢谢～

回答：碧海还不错碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海；

但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大；至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价；

因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海；还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨。

投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐:我是山东烟台的，在烟台有二套房子，手中有现金150w，请问投资哪个城市会好点？最好能推荐城市的区域；现在适合购买吗？买新房还是二手的好？顺便问一句:济南和青岛哪个以后会更有投资价值，值得投资吗？

回答：你好，省会城市内，除非深圳或厦门这样的特例，否则省会一定是远超出其他城市的。

大连不如沈阳

青岛不如济南

苏州不如南京

桂林不如南宁

在未来5-10年，省会有可能集中本省30%-50%的人口。房产关联的是货币和土地，政治流程决定了省会先拿钱。山东人买济南。回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。新盘和二手都可以考虑，决定买不买主要看入手价格笋不笋。北方人子弹充足的情况下首选北京，次选自己的省会（top10省会都可以），剩余子弹买沈阳。

提问：房姐您好：最近准备投资商铺在上海跟长沙之间做选择，然后对于商铺未来预期您怎么看？

回答：你好，能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；

微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。

再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。

要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内最佳。还需要考察附近其他商铺，租金是否能到5%以上，关系到返租合同到期之后的持续盈利能力。

如果有房票，住宅是比商铺更好的选择。

提问：房姐，读研三年，用学校户口买了两套神盘，但是也浪费了许多时间，导致研究生延迟毕业一年。感觉很压抑，不知道以后找工作影响如何。特来求指导

回答：恭喜，你已经超过99%的研究生同龄人。明明房子占了家庭财富的80%，人们对此花费的时间和精力却不到5%。你认清什么是更重要的事情。读了这么多年书，不是为了当一个高级打工者。

如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。

竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。

对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。

找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。